100 milliós lakások Budapesten. És mégsem veszik meg.

Most mindenhol ez megy: Budapesten a 100 millió már nem számít extrának. Egy jobb helyen lévő, normális állapotú lakásnál ez sokszor inkább kiindulópont, mint kivétel. Ez eddig rendben is van.

Ami viszont sokkal érdekesebb, az nem az ár. Hanem az, ami közben a vevőkkel történt.

Mert a vevő nem tűnt el. Itt van. Néz, számol, összehasonlít. És ha valami nem stimmel, egyszerűen továbbmegy. Régen elég volt kitenni egy lakást a piacra, és előbb-utóbb jött valaki. Ma ez már nem így működik.

Van egy pont, ahol ez az egész látványosan megváltozik. Ez nagyjából a 100 milliós szint. Itt a vevő fejben átkapcsol. Onnantól nem az dönt, hogy „tetszik-e”, hanem az, hogy megéri-e. Mit kap ezért a pénzért, mit lát még ugyanennyiért, és hol jobb az összkép. És itt buknak el sokan. Nem azért, mert rossz a lakás, hanem mert nem elég erős a saját árához képest.

A legtöbb eladás egyébként nem a végén csúszik el, hanem már az elején. Az árnál. Amikor egy kicsit feljebb tesszük, azzal a gondolattal, hogy majd úgyis alkudnak. Csak épp nem alkudnak. Meg sem érkeznek. A hirdetés elkezd „állni”, az érdeklődés elfogy, és amikor végül korrigálni kell, az már egy gyengébb pozícióból történik. Ott már nem te diktálsz.

Sokan azt gondolják, hogy a hirdetésen múlik minden. Jó fotó, jó szöveg, és kész. Valójában a hirdetés csak annyit csinál, hogy behozza a vevőt. A pénz a végén dől el. Hogy milyen vevő érkezik, mennyire van komolyan véve, és mi történik a tárgyalásnál. Ott mennek el milliók. Vagy ott maradnak az asztalon.

Budapesten most nem az a piac van, ahol „majd eladja magát” egy ingatlan. Eladja magát, ha minden a helyén van. Ha az ár reális, ha tudod, hogy kinek szól, ha jól van bemutatva, és ha van mögötte egy végigvitt folyamat. Ha ezek közül bármelyik hiányzik, akkor jön az, amit most egyre többen tapasztalnak: fent van, és mégsem történik semmi.

Sokszor hallom: „felraktam 100 millióért… és nincs rá vevő.” Ez ma egyáltalán nem ritka. És ilyenkor nem az a kérdés, hogy eladható-e a lakás. Hanem az, hogy mennyi idő alatt és mennyiért. Ez a kettő pedig nagyon nem ugyanaz.

Nem azért van szükség egy szakemberre, mert ne tudnád feltenni a hirdetést. Hanem azért, mert ez ma már nem egy egyszerű folyamat. Egy rossz ár, egy rossz pozicionálás vagy egy rosszul kezelt vevő könnyen hónapokat és komoly pénzt jelent. Egy jól felépített folyamat viszont gyorsabb eladást, jobb árat és kevesebb bizonytalanságot hoz.

A végén mindig ugyanoda jutunk: a lakás nem attól megy el, hogy fent van a neten. Hanem attól, hogy jó helyen van a piacon, és valaki végigviszi az egészet úgy, hogy abból tényleg üzlet lesz.

Ha most azon gondolkodsz, hogy eladnád, szerintem egy dolgot érdemes tisztán látni. Nem az a kérdés, hogy meg tudod-e hirdetni. Hanem az, hogy ki viszi végig úgy, hogy a végén jól is jöjj ki belőle. Ha ebben szeretnél tisztábban látni, szívesen átnézem veled, hogy a te lakásod most hol áll a piacon – mindenféle mellébeszélés nélkül.