Lakást eladni könnyű. Jól eladni egyre nehezebb.

A budapesti lakáspiacon továbbra is emelkedtek az árak, de a számok mögött már egy sokkal összetettebb piac látszik.

A paneleknél Budán az átlagos négyzetméterár 1,248 millió forintról 1,461 millió forintra nőtt egy év alatt. Pesten ugyanez jóval kisebb mértékű volt: 1,092 millióról 1,129 millió forintra.

A használt téglalakásoknál Budán 1,534 millióról 1,598 millió forintra nőtt az átlagos négyzetméterár, Pesten pedig 996 ezerről 1,095 millió forintra.

A Belváros közben megint más képet mutat. Az átlagos lakásár 84 millió forintról több mint 100 millióra nőtt, miközben az átlagos négyzetméterár 1,447 millióról 1,403 millió forintra csökkent. Ez önmagában is jól mutatja, hogy egyetlen átlagárból nem lehet megmondani, mennyit ér egy konkrét lakás.

És itt kezdődik valójában a mi munkánk.

Ma már különösen kevés azt mondani egy ingatlanra, hogy „a környéken ennyiért hirdetnek hasonlókat”. A hirdetési ár nem egyenlő a piaci árral, az átlagár pedig nem egyenlő az adott lakás értékével.

A piac egyre jobban szétnyílik. Ugyanabban az utcában, sokszor ugyanabban a házban is komoly különbség lehet két lakás között állapot, emelet, tájolás, alaprajz, műszaki tartalom vagy egyszerűen a vevői kereslet miatt.

Közben az alku mértéke is emelkedett. A pesti paneleknél 1%-ról 4%-ra, a használt téglalakásoknál pedig Budán és Pesten is 4% körül alakult. Ez egy 100 millió forintos lakásnál már 4 millió forint.

Ilyen piacon szerintem különösen nehéz jól értékesíteni pusztán érzésből.

Pont ezért van szükség szakemberre.

Nem azért, mert egy tulajdonos ne tudna feladni egy hirdetést. Hanem azért, mert az értékesítés legfontosabb része nem maga a hirdetés.

Az igazi munka az ár meghatározásánál kezdődik. Utána jön annak figyelése, hogyan reagál a piac, milyen érdeklődők érkeznek, milyen visszajelzéseket adnak, mikor valódi egy ajánlat, és mikor csak egy próbálkozás az ár lenyomására.

És talán ez a legfontosabb: egy jó közvetítőnek nem az a feladata, hogy mindenáron elfogadtasson egy ajánlatot az eladóval. Hanem az, hogy tudja, mikor érdemes engedni, mikor kell tartani az árat, és mikor lehet még jobb ajánlatot elérni.

Egy rosszul meghatározott induló ár, egy elhamarkodott árcsökkentés vagy egy rosszul kezelt tárgyalás több millió forintba kerülhet.

Ezért gondolom azt, hogy egy ilyen piacon a munkánk nem egyszerűen egy plusz szolgáltatás.

A jól végzett ingatlanközvetítői munka az értékesítés része.

Mert egy lakást meghirdetni valóban bárki tud.

Jó áron eladni viszont már egészen más feladat.